Sau khi sáp nhập đơn vị hành chính, TP. HCM và Đồng Nai đồng loạt đẩy mạnh đấu giá đất, mở ra nhiều dự án lớn thu hút đầu tư. Hoạt động này góp phần tăng nguồn thu ngân sách, mở rộng quỹ đất đô thị, phục hồi thị trường bất động sản (BĐS), nhưng cũng đặt ra thách thức về kiểm soát giá ảo và minh bạch thông tin.

TP.HCM dự kiến tổ chức đấu giá 3 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm vào tháng 12/2025 với tổng giá khởi điểm khoảng 5.705 tỷ đồng. Minh họa: Song Lê

Dòng tiền lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất

Từ giữa năm 2025, TP.HCM đã đẩy mạnh hoạt động đấu giá đất nhằm tăng nguồn thu ngân sách và tạo thêm quỹ đất cho thị trường. Diễn biến đang được chờ đợi là 3 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm dự kiến đưa lên sàn đấu giá vào tháng 12 tới, với tổng giá khởi điểm khoảng 5.705 tỷ đồng. Bên cạnh đó là kế hoạch đấu giá 3.790 căn hộ tại phường An Khánh, TP. Thủ Đức (cũ), sau khi chuyển công năng từ tái định cư sang thương mại, với giá khởi điểm dự kiến khoảng 10.000 tỷ đồng.

Theo báo cáo từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, dự kiến năm 2025, Thành phố sẽ thu hơn 86.000 tỷ đồng sau khi xác định giá đất cụ thể của 153 công trình, dự án. Tính đến nay, UBND TP.HCM đã phê duyệt giá đất cho 9 dự án với tổng số thu hơn 52.599 tỷ đồng. Trong số này có các dự án nổi bật như Khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm (16.190 tỷ đồng), Khu đô thị lấn biển Cần Giờ (27.317 tỷ đồng), Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng (2.689 tỷ đồng), khu đất 14,8 ha phường An Phú (3.469 tỷ đồng), khu nhà ở cao tầng tại Quận 7 cũ (2.222 tỷ đồng). Ngoài ra, 23 dự án khác đang được thẩm định, dự kiến đóng góp gần 8.000 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước.

Trước khi sáp nhập vào TP.HCM, Bình Dương có 44 hồ sơ đã được phê duyệt phương án giá đất cụ thể với số thu dự kiến 7.485 tỷ đồng; Bà Rịa - Vũng Tàu có 24 dự án được định giá cụ thể, ước tính thu về 1.098 tỷ đồng.

Tại Đồng Nai, đầu tháng 10/2025, Trung tâm Phát triển quỹ đất Tỉnh tổ chức đấu giá 2 khu đất có tổng diện tích gần 113 ha tại xã Bình An, ngay cửa ngõ Cảng hàng không quốc tế Long Thành. Khu đất thứ nhất rộng hơn 77 ha, đưa ra đấu giá gần 38 ha với giá khởi điểm 4.700 tỷ đồng, đơn vị trúng đấu giá là Công ty CP Bất động sản CITYNEST với giá gần 4.900 tỷ đồng. Khu đất thứ hai có diện tích hơn 35 ha, đưa ra đấu giá hơn 17 ha với giá khởi điểm hơn 1.700 tỷ đồng, đơn vị trúng đấu giá với mức hơn 1.800 tỷ đồng là Công ty CP Bất động sản LANDORA. Tổng giá trị 2 khu đất đấu giá thành công lên tới gần 7.000 tỷ đồng.

Theo kế hoạch, từ nay đến cuối năm, Đồng Nai sẽ tiếp tục đấu giá khoảng 40 khu đất, trong đó có nhiều dự án khu dân cư quy mô lớn, dự kiến thu về khoảng 20.000 tỷ đồng, góp phần hoàn thành mục tiêu thu ngân sách năm 2025.

Những phiên đấu giá lớn không chỉ thể hiện sức hấp dẫn của thị trường BĐS TP.HCM và Đồng Nai mà còn minh chứng cho sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư cá nhân và DN, đặc biệt đối với các khu đất có vị trí đắc địa gần Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Cảng hàng không quốc tế Long Thành... Việc xác định giá khởi điểm sát giá thị trường, tổ chức đấu giá công khai, minh bạch giúp các địa phương thu hút nhà đầu tư uy tín, hạn chế rủi ro giá ảo, góp phần đảm bảo nguồn thu ngân sách và phát triển đô thị bền vững.

Định giá đất công và bài toán kiểm soát giá ảo

Diễn biến đấu giá các khu đất có diện tích lớn, giá trị cao đang tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường BĐS, nhưng cũng có thể hình thành “bẫy giá ảo” nếu thiếu ràng buộc tài chính với người tham gia đấu giá. Trong diễn biến chính sách, Bộ Tư pháp đang hoàn thiện Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ nhằm xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, trong đó đề xuất nâng tiền đặt cọc lên 20 - 50% giá khởi điểm, đồng thời bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá 6 tháng đến 5 năm đối với tổ chức, cá nhân trúng đấu giá nhưng bỏ cọc hoặc không hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, việc nâng tỷ lệ đặt cọc là cần thiết, nhưng phải linh hoạt. Với những lô đất có vị trí đặc biệt, yêu cầu tỷ lệ đặt cọc cao sẽ có sức răn đe hiện tượng trả giá ảo, nhưng nếu áp dụng đại trà tỷ lệ đặt cọc 50% sẽ khiến các doanh nghiệp vừa và nhỏ khó tham gia. Ông Châu cũng nhấn mạnh, cần công khai toàn bộ quy trình xác định giá khởi điểm, yêu cầu nhà đầu tư chứng minh năng lực tài chính và tiến độ thực hiện, đồng thời minh bạch danh mục quỹ đất đấu giá để người dân và báo chí giám sát.

Theo ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu, Phó Tổng giám đốc Trần Anh Group, công khai, minh bạch sẽ giúp thị trường tránh các sóng giá ngắn hạn, đồng thời là nhân tố giúp quỹ đất đấu giá thực sự phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Nghĩa là không chỉ đấu giá được đất, mà quan trọng là đấu đúng giá, đúng người và đúng mục tiêu phát triển đô thị bền vững.

TP.HCM và Đồng Nai đang yêu cầu các đơn vị được giao quỹ đất hoàn tất hồ sơ pháp lý, quy hoạch 1/500 và xác định giá khởi điểm trước khi tổ chức đấu giá. Các cơ quan chuyên môn cũng đang nghiên cứu cơ chế ràng buộc trách nhiệm sau đấu giá: nếu nhà đầu tư trúng đấu giá nhưng chậm nộp tiền, không triển khai đúng tiến độ sẽ bị hủy kết quả, mất cọc và bị cấm tham gia đấu giá trong thời gian nhất định.

Nguồn: Báo đấu thầu